近两年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再产生现金收益，特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)目(mù)前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)时应了解资产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际(jì)分配情(qíng)况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金(jīn)额(é)占可供分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资(zī)人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的(de)经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际(jì)获得的现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具(jù)参考(kǎo)价(jià)值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将(jiāng)90％以上合(hé)并(bìng)后基(jī)金年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金(jīn)形(xíng)式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制(zhì)分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的(de)一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不(bù)等(děng)同于债(zhài)券的(de)固(gù)定利息回报，而(ér)是由可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红(hóng)获取相(xiāng)对(duì)于投(tóu)资(zī)债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸(xī)引投资(zī)者(zhě)参与公募(mù35c到底有多大，35c是多少)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金(jīn)额(é)根(gēn)据单位基金份额的(de)分红金额进行计(jì)算。除(chú)权(quán)操作是对(duì)分红(hóng)前后基金份额(é)净(jìng)值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可(kě)以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期投资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红前提(tí)是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不(bù)同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更(gèng)为准(zhǔn)确，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后基金(jīn)价值(zhí)面(miàn)临极(jí)大不确(què)定性，这是该类(lèi)投(tóu)资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类和产权类两大(dà)资(zī)产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特(tè)许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收(35c到底有多大，35c是多少shōu)益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价(jià)格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的(de)分(fēn)配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特(tè)许经营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本(běn)金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目(35c到底有多大，35c是多少mù)的分(fēn)派(pài)金额包含了投资(zī)本(běn)金，在(zài)不(bù)进(jìn)行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察和评估项目(mù)底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流(liú)，二是(shì)可(kě)供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合(hé)长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者(zhě)可(kě)综合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等(děng)多(duō)重因素来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本(běn)面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时(shí)分(fēn)红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的(de)可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募(mù)集材料(liào)中(zhōng)披(pī)露预测(cè)进行比较分(fēn)析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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